要不要救市
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作者：真叫卢俊
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第一是最近一个不太联系的朋友找到我。
问我能不能发发声关于行业未来。
我问为什么。
他和我说如今每家企业都到了非常难的时候。
给我看了一个数据，就是今年5月份各家卖的数据，比4月还要差。
他给我分析了这个现象叫：史无前例！
整体行情差其实大家都知道，但是五月卖不过四月。
并且感觉后面开始越来越卖不动，这让他们对于未来感觉绝望。
他问我能不能也发发声，希望舆论和政策可以多争取点空间。
第二个是行业内的讨论。
关于此时此刻，需不需要救楼市？
如今整个大环境不好，经济整体压力是比较大，而关于楼市本身，一来能够支持经济，二来也是市场整体信心的重要来源。
在这个敏感的时间点要不要救一下楼市，这个话题也引起了各路神仙的讨论。
其实关于要不要救楼市，这个话题简单也复杂。
简单是站在房地产角度，那当然要救啊。
我们都是吃这碗饭的，现在行情是不好，为什么不救？
但是如果把这个行业放在整个环境里讨论。
以及我们试着去理解以前为什么要调控地产，某种程度上你就可以推断出什么背景下那些政策才会推出。
这么聊起来，简单的事情就有点复杂了。
今天就稍微聊聊这个话题。
01
首先是，先要从过去的救市政策中窥视一些端倪。
这是未来可能会出政策的基准。
关于所谓的救市，从2022年到现在，一直有一个明确的基调叫：保项目不保房企。
所有的政策都是围绕着这个基调衍生开来的。
保项目其实可以理解。
因为项目涉及民生，也涉及交付，所有政策都在支持保交付，包括很多房企对外的所有态度都在说如何更好的交付。
但是我们可以想下，为什么不保企业？
对于房企来说，不解决就业么，不创造税收么，不支持土地财政么？
为什么到现在为止都没有什么一揽子政策，解救一些企业于水火之中？
我认为一个很重要的标准。
就是行业内还没有一个比较清晰的标准判断，什么样的房企是好的，什么样又是带有原罪的。
当然，这里面有很多历史原因，各种环境交织之下的产物。
但这就是现在的事实。
现在的结果就是，几乎所有的第三方机构都以企业规模大小来判断一个企业的好坏。
过去20年所有的融资、评定以及各种政策，都是围绕着销售额来制定的。
这也是这么多年所谓的榜单能够生存的土壤。
那些年，这么多黑马窜起来这么高调，本质上就是为了获得榜单更好的排名，从而获得更多的融资和更好的待遇。
这里面的环环相扣到底谁的原因我们不展开细聊，但确实在很长一段时间内，社会和商界判断企业好坏都是围绕着榜单进行的。
而这个标准如今成为了重大的误判。
因为突然间发现，做的大的都是有原罪的，以及做的大的现在都是在甩锅的。
什么样的房企该救，什么样的房企就应该清算，现在出现了标准不清晰。
所以现在各位看到的对于企业端的不救，你可以理解为不知道怎么救。
如果救的最后是让劣币驱逐良币，那一切又回到了过去的那个恶性循环里。
现在的难，某种程度上是一种出清的过程。
虽然痛苦，但也是必须经历的过程。
所以现在的房企，你们要做什么，不是诉苦，不是委屈，不是哭爹喊娘。
现在最要做的是拿出你们的魄力和能力，表示你们能够做好产品的决心和能力。
这件事很重要的。
在能交付的项目，极致地做好交付。
在正在展示的项目，表达你们对于设计和生活的理解，且做最大可能的落地。
在研发的项目，输出你对于复杂项目解读的能力和构想。
这些都是没用的，但这些确实是当下一个城市最需要的房企，也是城市资源可能给到倾斜的这一类房企。
02
什么？这是我贩卖的鸡汤。
各位错了。
大错特错了。
大家认真地去看看现在的活得不错的房企在做什么吧，人家比你们先知先觉的多了。
产品力的提升已经到了非常高的位置了。
不要简单的认为他们就是国企央企只是有钱而已，他们也不宣传自己的规模和拿了多少地了。
此时此刻的央企国企，在产品力的提升和产品力主动对外输出的意愿上都已经到达了极致。
因为这些，是当下城市需要的好房企担当。
03
那说回政策，对于政策而言。
我个人有两个建议，或者说两个呼吁，也是我对未来行业最大的期待。
首先，我认为需要一个政策稳定的房地产环境。
过去20年楼市的不稳定有各种各样的原因。
其中不得不面对的是，其实房地产政策也不稳定，这么多年来一直处于高频调控的状态。
而且调控力度、方向以及层面，一直让人很摸不清楚头脑。
我依稀记得大概五六年前我每年的4月和9月的最后一天我都会把时间腾出来，因为我都预感可能会出新政策。
我们且不说政策调控对还是不对。
但是频繁的调控本质上也让房地产企业没有了安全感。
作为一家公司，自己或许也没有发力的方向。
我们将心比心的想，很多时候企业选择高周转也是有点无奈，因为政策也是高周转的。
大家一直呼吁楼市需要更多的信心，其实背后楼市需要一个长线稳定的政策环境。
其实这个行业这么大，任何的政策基调都能孵化出足够适应它的房企。
但是关键是要长线和稳定。
我特别期待的是，未来有一个口号，可以清晰地告诉房企和地产从业者，楼市未来10年的政策大概就是什么一个方向。
以后就是这么个基调，大家甩开膀子努力奋斗吧。
我想这个政策本身就足够振奋人心。
开发商焦虑，购房者恐慌，很大程度倒不是关于房价到底怎么样，更多的是不知道房地产的的未来到底会怎么样。
信心的根本其实是信用，长期相对的稳定才是一切发展的基石。
甚至可以让一些原则性的东西立法，从而成为精神纲领的一部分。
任何一个城市未来要调控都要基于原则性的东西才可以。
保障了开发商，保障了购房者，本质上其实就是保障了土地价值的不贬值和城市未来长线发展的信用基础。
04
第二件事，楼市需要重构营商环境。
简单来说，对于开发商现在需要比较纯粹的生意环境。
以前很多时候为什么大家激进和冒进。
第一是觉得未来房价可以更快上涨，第二是自身规模的需要所以持续拿地。
但是这两件事现在都没有了，而房地产开发更加需要开发商的持续深耕，所以这个时候比较简单的生意环境就更加重要了。
什么是生意环境？
1、拿了这块地，未来是能够赚钱的。
2、做更好的项目是可以获得更多的利润。
3、我可以根据自己的判定从而制作适合的产品。
首先我认为土地对于面积配比的要求政策需要尽早退出历史舞台。
这件事几乎消磨了企业内部对于做产品的所有热情。
一块地应该可以让企业根据市场趋势、客户需求以及自身特点自己去制定适合做什么样的产品。
既然最终一手房售价已经提前确定，那么就应该在面积配比上给到开发商更多的空间去创造。
不瞒各位说，今年我看到的好户型全部来自江浙的县城。
正是因为那些地方藏富于民以及土地出让阶段没有太多硬性要求（当然也是因为土地开始卖不掉了），今年开始越来越多的好户型产品开始出现。
与此同时给到高标准交付的小区，不论是公共区域还是室内装修，给到一定程度的容积率补贴。
土地出让阶段不需要更多的限制，这么些年来限制和捆绑并没有带来积极的意义，反而产生了极大的企业负担。
应该在土地出让阶段给到各种支持，当下的支持方向在于绿色、科技以及智能化方向。
同时也需要给到愿意做好产品的企业更多的政策支持。
05
最后，还有一个环节，整个房地产市场当然不是简单的买地卖房这么简单。
整个市场需要构建良好的舆论环境。
所以我还有几个小建议：
第一，给到开发商足够的尊重。
现在还在持续开发的房企都很不容易，给他们足够的尊重和足够的舞台。
包括优秀的开发商，现在毫无疑问就是企业家，和制造业互联网企业一样优秀的企业家，需要给他们同等的舞台。
第二，取消所有围绕着销售额构建的榜单体系。
数字排行榜应该要退出历史舞台。
排名一二三没有任何的意义，所有的政策倾斜不应该以此为标准进行释放，所有的第三方也不以此构建公信力。
也让开发商少一点对于数字的幻想，多一点做项目的满足感。
第三，如果针对C端个人只有一个建议的话。
我建议最大程度地支持改善需求。
简单来说支持认房不认贷。
只要是换房的客户，他自己房子只要能够卖得掉，那么就要支持他继续买房。
改善需求是当下最大的一股力量，也是符合房地产整体行业品质化改善的趋势，这个需求应该像刚需一样被得到支持。
06
所以关于要不要救市，其实我觉得不重要。
当下的房地产市场需要的不是救还是不救，而是市场本身就有很多事可以做。
行业在出清一些企业，同时行业也要出清一些政策。
这么大的市场，只要活力部分被激发，本身就不需要去拯救。
这些年，我看过更多的项目走访了更多的企业。
我对行业没那么悲观的原因，正是因为大量坚持做产品的好企业，现在正在雨后春笋般的崛起。
他们很小，但是他们现在却很好。
这些企业当然被很多老师看不到。
但是我坚信总有一天会被整个行业所看到。
他们坚持的就是：做好东西。
工匠精神当然也应该是房地产行业的精神旗帜。
我的呼吁，就是尽可能的商业化土壤。
现在买房和买地，都是在用自己的真金白银在支持这个赛道，他们需要得到更多的支持。
关于房地产本身，肯定有一些是不可能市场化讨论的，关于房价，关于限购。
但是可以讨论的部分，应该得到最大程度的商业化满足。
各位还有什么建议么，也可以提一提，万一就被领导看到了呢。